העדפות בחירת המיקום ואופי המגורים של עובדי ידע במטרופולין תל אביב

אדוארד בנדיט ואמנון פרנקל (מנחה)

בחירת מיקום המגורים של משק הבית היא סוגיה תכנונית מורכבת הנחשבת לאחד מעמודי התווך של תהליכי התפתחות מטרופולינים וכלכליים בזמן ובמרחב כבר למעלה מחמישים שנה. חשיבותה של סוגיה זו נובעת מאופייה הבין-תחומי, מהשפעתה על דפוסי ההתפתחות של שימושי הקרקע באזורים עירוניים, ומהיותה גורם מרכזי בהולכת תהליכים מרחביים וכלכליים המשפיעים על התפתחותם של אזורים עירוניים. עלייתו של ה”המעמד היצירתי” בחברת-הידע המודרנית והשינויים הכלכליים, החברתיים והמרחביים הנלווים לצמיחתה של הכלכלה מבוססת-הידע במדינות המפותחות ובתוכם עובדי-הידע, משפיעה במידה רבה על דפוסי הביקוש שלהם למגורים ועל בחירת מקום המגורים של משקי הבית במרחב.

מחקרים רבים שנעשו בשנים האחרונות מעידים על היותם של עובדי-הידע גורם עיקרי המעודד צמיחה כלכלית אזורית, ורכיב מרכזי המסייע בשיפור היכולת התחרותית של ערים במרחב. כתוצאה מכך, רשויות מוניציפאליות רבות משקיעות יותר ויותר במשיכתם ובהשארתם של עובדי-ידע מיומנים בתחומן, ובתיוג זהות עריהם כערי-ידע. משקלם ההולך וגדל של עובדי-הידע בחברה ובכלכלה המודרנית, תרומתם הרבה לצמיחה כלכלית והשפעתם על תהליכים המעצבים את המבנה המרחבי של אזורים עירוניים, מדגישים את הצורך לחקור את העדפות המגורים של עובדי-הידע, את השיקולים העיקריים בבחירת מקום מגוריהם בתוך המרחב העירוני, ואת השפעתם על הפיתוח העירוני והאזורי.

למרות זאת, הספרות המדעית אינה משופעת בעדויות אמפיריות רבות אודות העדפות המגורים של עובדי-הידע. בייחוד חסרה התייחסות ספציפית לבחירת מקום המגורים של עובדי-ידע במרחב התוך-מטרופוליני. המחקר הנוכחי מספק נתונים אמפיריים כמותיים לגבי העדפות המגורים ובחירת המיקום של עובדי-הידע בתוך המטרופולין באמצעות הפעלתם של מודלים אנליטיים שטרם יושמו לניתוח החלטות המיקום ומאפייני המגורים של עובדי-ידע. המחקר מתמקד בזיהוי והערכת הגורמים העיקריים המשפיעים על בחירת מקום המגורים של עובדי-ידע ובחינת העדפותיהם הנוגעות לאופי המגורים בתוך מטרופולין תל-אביב. מטרות המחקר והשערותיו גובשו על בסיס רקע ספרותי נרחב. המסגרת האנליטית ששימשה לבחינת השערות המחקר כללה מבחר כלים ושיטות סטטיסטיות ששימשו לעיבוד וניתוח נתוני המדגם, כמו ניתוח גורמים חוקר, ניתוח אשכולות, ואמידת מודלים הסתברותיים של בחירה בדידה.

חשיבות המחקר נובעת מההשלכות שיכולות להיות לממצאיו בסוגיות הבאות: 1. הצורך באספקת היצע איכותי של מגורים המתאים לדרישות, לצרכים ולסגנון החיים של עובדי-הידע, תוך הבאה בחשבון כי רמות השכר והניידות הגבוהים של עובדי-הידע מאפשרים להם גמישות מרחבית רבה יחסית בבחירת מקום המגורים בהתאם לסגנון החיים שלהם; 2. היותה של סוגיית הדיור גורם מפתח למשיכתם והשארתם של עובדי-ידע במקום ולכן אמצעי חשוב לקידום מדיניות של פיתוח עירוני מבוסס-ידע; 3. מחקרים המעידים על כך שלחברת-הידע יש תפקיד משמעותי בהולכה של תהליכי ביזור ופרבור מחד גיסא ותהליכי חזרה אל העיר מאידך גיסא.

אוכלוסיית המחקר כללה עובדי-ידע המועסקים בענפי הכלכלה בתחום ההיי-טק ובענפי השירותים הפיננסים והשירותים העסקיים, המתגוררים ועובדים במטרופולין תל-אביב אשר נבחר כמקרה בוחן לביצוע המחקר האמפירי. בחירה זו נובעת מהעובדה שאזור זה משמש כמרכז הפיננסי והאדמיניסטרטיבי של מדינת ישראל. באזור זה מתרכזות מרבית החברות המשתייכות למגזר ענפי הבנקאות, ראיית חשבון והשירותים הפיננסיים והשירותים העסקיים, וכן מרבית חברות ההיי-טק ומרכזי המו”פ בישראל. סקר השדה נערך באזור הכולל את הגלעין (העיר תל-אביב) ואת הגזרות הצפוניות והמזרחיות של טבעות מטרופולין תל-אביב.

הנתונים הדרושים לביצוע המחקר נאספו באמצעות סקר מקוון של העדפות נגלות (שאלון מבוסס-רשת שפותח במיוחד לצרכי המחקר), שנערך בקרב עובדי-הידע שנבחרו לשמש כאוכלוסיית המחקר. הסקר הניב 1,181 שאלונים של עובדי-ידע המהווים מדגם מייצג של אוכלוסיית עובדי-הידע שנבחרה לשמש במחקר.

ניתוח מאפייני אוכלוסיית המדגם מראה כי קיים מתאם חיובי מובהק סטטיסטי בין גיל עובדי-הידע, מספר הילדים במשק הבית ורמת ההכנסה עם בעלות על דיור, מגורים בבתים צמודי-קרקע וגודל יחידת הדיור. שיעור הבעלות על דיור ומגורים בדירות גדולות ובבתים צמודי-קרקע גדל ככל שעולה גיל עובדי-ידע, ככל שעולה מספר הילדים במשק ביתם ועם העלייה ברמת ההכנסה.

ניתוח הנתונים באמצעות “מפה בארגון עצמי” העלה כי חברת-הידע היא הטרוגנית מבחינת סגנון החיים. באמצעות ניתוח זה זוהו חמישה סגנונות-חיים בקרב עובדי-הידע הנכללים במדגם, השונים זה מזה מבחינת השלב במחזור החיים, מאפייני התעסוקה ודפוסי פעילויות הפנאי, בכפוף לאילוצי ניידות והכנסה. חמשת סגנונות החיים הגנריים של עובדי-הידע שזוהו מכונים: “קרייריסטים”, “בליינים”, “משפחתיים”, “נינוחים” ו”יזמים”. הממצאים מראים כי אשכולות עובדי-הידע בהקבצה על-פי מאפייני סגנון החיים שלהם נבדלים זה מזה בהיבט של בחירת המיקום בתוך האזור המטרופוליני, טיפוס הדירה, אופי הבעלות על דיור וגודל הדירה. עובדי-הידע ה”בליינים” ו”היזמים” נוטים להתמקם בגלעין ובטבעת הפנימית, כאשר דירות ה”יזמים” גדולות יותר, והם יותר נוטים לבעלות על דיור בהשוואה ל”בליינים” המעדיפים לגור בדירות קטנות בשכירות. ה”קרייריסטים” נוטים לגור בדירות גדולות מאוד בטבעת התיכונה והחיצונית. בקרב ה”משפחתיים” קיימת נטייה לשיעורי בעלות גבוהים על דיור והם לרוב גרים בדירות גדולות, אך אינם נמשכים למקום ספציפי במרחב (פזורים בצורה די מאוזנת בין כל חלקי המטרופולין) ונוטים לאזן בין מיקום המגורים וגודל הדירה. בדומה ל”משפחתיים”, גם ה”נינוחים” נוטים לתחלופה בין מיקום לגודל הדירה, אך בניגוד ל”משפחתיים”, הם מתגוררים לרוב בדירות קטנות ובינוניות, ומגלים העדפה פחותה לבעלות על דיור ולמגורים בדירות גדולות.

המסקנה העיקרית העולה מניתוח האשכולות היא שאין להתייחס לעובדי-הידע כאל קבוצה הומוגנית אחת מבחינת הפוטנציאל שלהם להנעת תהליכים במרחב העירוני והאזורי. ל”בליינים” ול”יזמים” פוטנציאל לקחת חלק בהובלת תהליכים של שיקום “והחייאה מחדש” של אזורים עירוניים, בשל נטייתם להתמקם בגלעין ובטבעת הפנימית. בניגוד אליהם, “הקרייריסטים” נוטים יותר לעודד תהליכים של פרבור וזחילה עירונית בשל העדפותיהם למגורים ביחידות דיור גדולות ובבתים צמודי קרקע בשולי המטרופולין. היצע של דיור מרווח במחירים ברי-השגה מהווה תנאי הכרחי למשיכתם של עובדי-ידע “משפחתיים” ו”נינוחים” להתגורר באזור הגלעין.

הממצאים בנוגע להשערות המחקר בדבר ההעדפות לבחירת המגורים של עובדי-הידע תואמים את המסקנות שעלו מסקירת הספרות. הממצאים מראים כי עובדי-ידע נמשכים בעיקר: לאזורים עירוניים צפופים; למקומות המציעים שפע של מתקני תרבות וחינוך ברמה גבוהה; למקומות המציעים היצע איכותי ובר-השגה של דירות גדולות; למקומות המאופיינים בנגישות גבוהה למקום העבודה של עובד-הידע ושל בן/ת זוגו; למקומות המאופיינים בנגישות גבוהה לגלעין המטרופולין; למקומות בעלי דירוג כלכלי-חברתי גבוה ולמקומות המתאימים להם מבחינת דפוס פעילויות הפנאי.

מממצאי המחקר ניתן להסיק כי על רשויות השואפות למשוך ולשמר בתוכן עובדי-ידע לנקוט בפעולות הבאות: להשקיע במתקנים ובתשתיות לפעילויות תרבות וחינוך ברמה גבוהה; לתחזק שוק דיור המאופיין בהיצע של מגורים איכותיים במחירים בני-השגה; לספק איכויות מיקומיות ותמריצי דיור; ולספק אפשרויות והזדמנויות תעסוקה ההולמים את כישוריהם של עובדי-הידע, או לחילופין להשקיע בתשתיות תחבורה שיאפשרו נגישות גבוהה למרכזי תעסוקה מבוססי-ידע. מכיוון שעובדי-ידע תרים אחר קהילות מגורים בעלות דירוג כלכלי-חברתי גבוה, צפויים שינויים מתמשכים, הדרגתיים ואיטיים, ועל הרשויות המוניציפאליות להמשיך לשאוף למשוך ולשמר עובדי-ידע בתחומן.

המחקר הנוכחי מעשיר ומרחיב את הידע הקיים בספרות המדעית בנושא שנחקר. הוא מספק נקודת מבט רבת-פנים הכוללת מספר רב של היבטים לגבי בחירת מקום המגורים של עובדי-הידע, ומציג נתונים אמפיריים כמותיים לגבי מידת (עוצמת) ההשפעה של פרמטרים שונים על בחירת המגורים של עובדי-ידע. תוצאות המחקר מרחיבות את הידע הקיים לגבי העדפות המגורים של עובדי-הידע והגורמים המשפיעים על דפוסי הפיזור שלהם בתוך המטרופולין, ויאפשרו לרשויות המוניציפאליות לפתח כלים תכנוניים ומדיניות למשיכתם והשארתם של עובדי-ידע במקום.
לעבודת התזה המלאה>>