פרופ’ ארזה צ’רצ’מן ומיכל מטרני

תקציר

אחד היעדים של מדיניות התכנון בישראל בשנים האחרונות היא הגברת צפיפות המגורים באזורים
העירוניים ובכלל. מול מדיניות זו עומדת התפיסה הרווחת בציבור לפיה צפיפות גבוהה היא שלילית,
והשאיפה של חלקים רבים בציבור לגור בסביבות המתוכננות בצפיפות נמוכה. השאלה הקריטית היא
האם ניתן לתכנן סביבות בצפיפות גבוהה מבלי לפגוע באיכות החיים של התושבים, ואולי גם תוך שיפור
איכות זו. המחקר הנוכחי שאף לבדוק את המשמעות של צפיפות מגורים עבור תושבים. במסגרת המחקר
נבחנה השאלה האם ניתן לתכנן שכונת מגורים בצפיפות גבוהה כך ששביעות הרצון של הדיירים הגרים
בה תהיה גבוהה. כמו כן, המחקר בחן את כלל ההיבטים הקשורים לצפיפות מגורים עבור תושבי המקום
(כולל היבטים פיזיים, חברתיים ותרבותיים), מתוך נסיון לזהות את הגורמים התכנוניים שעשויים לשפר
את מידת שביעות הרצון של תושבים הגרים בשכונות הבנויות בצפיפות גבוהה.
במחקר זה, המבוסס על מחקר קודם שנערך על ידינו, נבחנו שתי סביבות מגורים בעלות צפיפות ברוטו
בינונית-גבוהה זהה לפי המונחים המקובלים בישראל (כ- 10 יח”ד לדונם), באותו מרחב עירוני. סביבות
המגורים מתוכננות בצורה שונה זו מזו. בכל אחת מסביבות המגורים נבחן מקבץ הגורמים המרכיבים
את התכנון הפיזי של השכונה, הערכתם על ידי התושבים, והערכת הצפיפות.
תוצאות המחקר מצביעות על העדר קשר ישיר בין צפיפות אובייקטיבית גבוהה ובין הערכה שלילית של
צפיפות אובייקטיבית גבוהה עשויה להיות מוערכת על ידי .(CROWDING צפיפות המגורים (תחושת
התושבים כחיובית, כשלילית או באופן נייטרלי.
ההבדלים בהערכת הצפיפות בין שתי השכונות נובעים מההקשרים המרחביים של מערכת החיים
בשכונה, ומהמידה בה מתקיימים בשכונה היתרונות האפשריים של צפיפות גבוהה. כאשר יתרונות אלה
מתקיימים בשכונה, הערכת הצפיפות היא חיובית, וההיפך קורה כאשר יתרונות אלה אינם באים לידי
ביטוי.
היתרונות האפשריים של הצפיפות ברמת השכונה כוללים מגוון של שירותים ושל שטחים ציבוריים
פתוחים, קיומם במרחק הליכה ברגל מהבית, ומערכת תחבורה ציבורית נגישה.
בשתי השכונות מצאנו שהתושבים מעריכים צפיפות גבוהה במרחב הציבורי של השכונה (אזורי מסחר,
רחובות ראשיים, שירותי ציבור וכו’) באופן חיובי. לעומת זאת, צפיפות גבוהה בבנייני המגורים עצמם
מוערכת באופן שלילי.
מתוך ממצאי המחקר גיבשנו מספר עקרונות לתכנון שכונות מגורים, מתוך התייחסות לנקודת המבט של
תושביהן, ומתוך שאיפה לתכנן שכונות כאלה שתאפשרנה איכות חיים גבוהה. המשתנים המשמעותיים
לשביעות רצון של תושבים הגרים בשכונות בצפיפות בינונית-גבוהה קשורים לשלושה נושאים מרחביים-
פסיכולוגיים: פרטיות והאפשרות להשיגה בבית, פתיחות לנוף ירוק או לנוף פתוח מתוך הדירה, ונגישות
על היבטיה השונים. מתוך התייחסות למשתנים אלה פותחו עקרונות התכנון המוצגים בדו”ח זה,
שעוסקים בנושאים הבאים: גודל השכונה, הטופוגרפיה והשיפועים, עירוב השימושים ברמת המגרש
והבניין, תכנון מרכז השכונה, פריסת השרותים והשטחים הפתוחים, ארגון בנייני המגורים ביחס
לשטחים הפתוחים, תכסית הבניינים, ההעמדה של הבניינים במגרשים, המרחק בין הבניינים, מספר
הקומות, החניות, הכניסה לבניין, השטח הפתוח של הבניין, האמצעים מגבירי הביטחון, ותחזוקת
הבניין.

The Meaning of Residential Density for People
Michal Mitrany and Arza Churchman

Abstract:

The study explored the meaning of residential density for people who experience it. The study examined the possibility for planning high density neighborhoods which the residents will find satisfactory. The study also explored the various aspects that are related to the density from the residents’ point of view (including physical, social and cultural aspects) in order to identify the planning variables that may contribute to the satisfaction of residents in high density neighborhoods.

The study, which is based on an earlier one, examined two high-density residential environments (10 housing units per dunam), in one city. The physical plan of each
environment is different from the plan of the other. We examined, in each environment, the
physical planning, the evaluation of the neighborhood by the residents, and their evaluation of its density.

The results of the study suggest that there is no direct relationship between high objective
density and feelings of crowding. Residents may evaluate high objective density as positive, as negative or as neutral. The differences between the evaluations of the density by residents of the two neighborhoods are a function of the spatial contexts of life in the neighborhood, and from the degree to which potential advantages of high density are present in the neighborhood. If these potential advantages are present, the high density is evaluated positively. The contrary happens if these advantages are not present.

The potential advantages of high density in the neighborhood include a variety of services and open spaces within walking distance from home and an accessible transportation system. In both neighborhoods the residents evaluated the high density in the public space positively, and the high density in residential buildings negatively.

Several principles for high density neighborhood planning were derived from the results, in
order to include the residents’ point of view and to plan such neighborhoods so that they will enable a high quality of life for the residents. The variables that are important for satisfaction with high density neighborhoods are related to three spatial-psychological issues: privacy and the ability to achieve it at home; openness to a green view or to an open view from the apartment; and accessibility in its varied aspects. The planning principles were developed with consideration of these three issues. The principles focus on the following topics: the size of the neighborhood; topography and slopes; mixed land use at the building and lot level; planning of the neighborhood center; services and open spaces layout; the layout of residential buildings in relation to the open spaces; lot ratio and land coverage; building layout on the lot; distance between buildings; number of floors; parking; entrance to the building; building’s open space; security means; and building maintenance.