חוקרים: אמנון פרנקל, דני שפר ויורם שיפטן
עוזר מחקר: איל סלינג’ר
דו”ח זה מציג סקירת ספרות מקיפה של חקרי אירוע ומחקרים כלליים הבוחנים את השפעת הרכבת הקלה ומערכות תחבורה מקבילות על ערכי קרקע ונדל”ן לאורך התוואי ובסמיכות לתחנות.השיטות לבחינת ההשפעה יכולות להיות בשני ממדים:
(א) במימד המרחב – כפונקציה של המרחק מתחנת הרכבת, או תוואי הרכבת ? כאשר משווים בין ערכי נכסים בטווח הליכה סביר מהתחנות לערכי נכסים המרוחקים מהתחנות. ההפרש בין שני הערכים מבטא את ההשפעה של הרכבת הקלה על ערכי הקרקע (הנכסים).
(ב) במימד הזמן – השוואה על ציר הזמן בין ערכי הקרקע (הנכסים) לפני ההודעה על הקמת הקו ולאחר ההודעה על הקמת הקו, כאשר ההפרש בין שני הערכים משקף את ההשפעה של הרכבת הקלה על ערכי הקרקע (הנכסים).
בעבודה הנוכחית נבחנה גם השפעה של מערכות תחבורה מקבילות מלבד רכבת קלה, זאת מאחר והספרות עשירה יותר במחקרים הבוחנים השפעות של רכבת כבדה, וכמו כן על מנת להדגיש את השפעת הקרבה אל פרויקטים מסילתיים בכלל ותחנות רכבת בפרט על ערכי הקרקע (נכסים).
הממצאים אשר ברובם המכריע מצביעים על השפעות חיוביות, מחזקים עוד יותר את הממצאים שהתקבלו בהקשר לרכבת קלה. סביר להניח כי ההשפעות החיצוניות השליליות של רכבת כבדה (רעש וזיהום אויר) חזקות יותר מההשפעות החיצוניות השליליות שיוצרת רכבת קלה. הדבר לא בלט בממצאים, ומכאן ניתן להסיק כי ההשפעה החיובית על ערכי הקרקע בגין השיפור בנגישות הינה לרוב חזקה יותר מההשפעות החיצוניות השליליות שיוצרת רכבת כבדה, קל וחומר במקרה של רכבת קלה.
ההשפעה הדיפרנציאלית על ערכי הקרקע באה לידי ביטוי גם בין שימושי הקרקע השונים. כך למשל, שימושי מסחר (ומשרדים) נהנים מעלייה גדולה יותר בערכיהם מאשר השימוש למגורים. כמו כן נמצאה השפעה דיפרנציאלית באזורים השונים בהם עוברת הרכבת. כך למשל, עוצמת ההשפעה נמצאה לרוב חזקה יותר בסמוך לתחנות הממוקמות באזור הפריפריה בהשוואה לתחנות הממוקמות באזור המע”ר. באופן כללי נמצא כי עוצמת ההשפעה של הרכבת חזקה יותר בשכונות בעלי חתך חברתי\כלכלי בינוני?טוב בהשוואה למקרי הקיצון של שכונות מדורדרות בעלי חתך חברתי\כלכלי נמוך ושכונות יוקרה בעלי חתך חברתי\כלכלי גבוה.