כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית להרחבת ההיצע של דיור בהישג יד

 אלתרמן רחל וסילברמן אמילי

 מחקר במימון מינהל התכנון ומשרד הפנים

העלייה במחירי הדירות, צמצום הסובסידיות הממשלתיות ומכירת מלאי הדיור הציבורי, יוצרים בישראל צורך הולך וגובר בדיור בהישג יד (להלן דב”י). סעיף 12.1.3 בתמ”א 35, הוא צעד חלוצי בהתמודדות עם צורך זה.  הסעיף קורא למוסדות התכנון המקומיים והמחוזיים להיות מעורבים באופן פעיל באספקת דב”י (נושא שהיה שמור כמעט לחלוטין למשרד השיכון). התמ”א מורה כי בעת בחינה של תוכנית מקומית, המאפשרת בנייה ניכרת של מגורים, על מוסד התכנון לבחון את הצורך בדב”י, ולקבוע את כמות ותמהיל גודל היחידות הדרושות.   יישום תמ”א 35 מותנה בכך שתהייה מדיניות לאומית אודות דב”י, ושבידי הרשויות המקומיות ומוסדות התיכנון יהיו כלים מתאימים ואסטרטגיה ליישומה.מטרת מחקר זה היא להציע אסטרטגי כזו. האסטרטגיה תפותח בשני כיוונים.

הראשון: פיתוח של כלים ודגמים המתאימים ליישום בישראל. 

השני: פיתוח כלים לאמידה של צרכי דיור במישור המקומי והמחוזי, תוך הגדרה של דב”י בדרך שתתאים לישראל וגיבוש של אינדיקטורים לניטור ובקרה.  

השיטות שנפעיל במחקר אינטרדיסציפלינרי זה כוללות ניתוח של כלים המיושמים בארצות אחרות מבחינת ההיבטים הכלכליים ומשפטיים (דיני תכנון ודיני מקרקעין) של אופן עיגונם בארצות אלה.  לאחר מכן תיערך בחינה של מידת התאמתו של כל כלי וכלי להקשרים ואילוצים הארגוניים, משפטיים וכלכליים בישראל.  לצורך הפיתוח של כלי האומדן והניטור, ננתח את מאגרי הנתונים הקיימים בישראל ואת מידת הצורך בפיתוח של אינדיקטורים ונתונים נוספים.  בארצות מסוימות, וביניהם ארה”ב, אנגליה והולנד, השכילו הכלים שהופעלו באזורי מגורים חדשים, להגדיל באופן משמעותי את ההיצע של דירות זולות. אולם, במדינות מערביות רבות אספקת דיור היא ברובה, באחריות השלטון המקומי, בעוד שבישראל היא באחריות הממשלה. על כן, התאמת הכלים לישראל דורשת בחינה זהירה ופיתוח של כלים חדשניים וייחודים.