תקציר:

האם דיירים נדחקים ממקום מגוריהם במסגרת מיזמים להתחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי? באיזו מידה מתקיימת דחיקה, על ידי דיירים מבוססים יותר, והאם ניתן לכמת את התופעה? הספר שלפניכם מבקש לענות על שאלות אלו תוך לימוד תופעת הג'נטריפיקציה (עילות).
בישראל, המחקר הממפה את תופעת דחיקת הדיירים אינו ענף שכן תופעת הדחיקה היא חמקמקה ופנים רבות לה. כדי לבחון את התהליכים הדמוגרפיים שעוברת שכונה במסגרת פינוי בינוי, יש להתחקות אחר תנועת דיירים, בעלים ושוכרים מחוץ ובתוך השכונה. זוהי משימה קשה למדי בשל היעדר נתונים זמינים.
כדי למפות לפחות חלק מן התופעה, התמקדנו במתחם להתחדשות עירונית בתל אביב. עשינו שימוש בסקרי תושבים, ראיונות, נתונים סטטיסטיים ונתונים מתוך פנקסי רישום המקרקעין, בחנו האם התושבים הוותיקים נדחקו לאחר שהושלם פרויקט פינוי בינוי ובאיזו מידה. הבדיקה נעשתה מתוך מחשבה כי תהליכי ג'נטריפיקציה ודחיקה הינם תהליכים "מתגלגלים" לאורך שנים ועל כן יש למפותם לאורך זמן.

במהלך סקר דיירים מצאנו כי קבוצת הדיירים החדשים שנכנסה אל תוך המתחם הנחקר במסגרת מיזם הפינוי בינוי הנה אוכלוסייה חזקה יותר מבחינה סוציו-אקונומית לעומת קבוצת הדיירים המקוריים. במקביל, הדיירים המקוריים שנסקרו תיארו סיפוק מסביבתם ומנכסיהם החדשים, כמו גם דבקות במקום ורצון להמשיך ולהתגורר בדירותיהם החדשות.

ערכנו השוואה בין מתחם שעבר פינוי בינוי ואוכלס, לבין מתחם באותה שכונה לגביו לא הופקדה תכנית פינוי בינוי (מתחם ביקורת). ניתוח בעלויות, באמצעות נסחי הטאבו מראה כי מספר הדיירים (בעלים) המקוריים במתחם בו התקיים פינוי בינוי עומד על 52% ביחס לקבוצת הדיירים המקוריים שגרו במקום לפני הפרויקט. מספר זה הינו גבוה ביחס למתחם הביקורת (ללא פינוי בינוי) שם אחוז הדיירים המקוריים שנותרו במקום עומד על 34% .

הבדלים אלה מצביעים על כך שמימדים מסוימים של תופעת הג'נטריפיקציה מתקיימים במסגרת תהליכי פינוי בינוי (כניסת אוכלוסייה חדשה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה ביחס לאוכלוסייה המקורית). אולם דווקא בפרויקטים וודאיים יחסית של פינוי בינוי, הדבקות לנכסים הינה רבה יותר בהשוואה למתחמי התחדשות עירונית בהם אין וודאות, ושם נצפית העברת זכויות תכופה יותר.