כיצד נקבע איזה שוק מאפשר יותר ניידות

דני בן-שחר

 ניידות בין רמות דיור שונות בשוק הדירות לא רק מייצרת נזילות אלא גם משפיעה באופן מכריע על דפוס המחירים בשוק. מחקרים על הניידות בשוק הדיור עשויים לפיכך לספק אף תובנות להתפתחויות האחרונות בשוקי הדיור בעולם. אנו חוקרים באופן תיאורטי שרשראות של פינוי נכסים vacancy chain וניידות בשוק ומראים, בין שאר התוצאות, שבהשוואת שווקים בעלי רמות ניידות שונות, כאשר ההסתברות למעבר לרמת דיור נמוכה יותר שווה לאפס, תוחלת מספר המעברים בתוך אותה רמת דיור (בניגוד לניידות בין רמות דיור שונות) היא תמיד נמוכה יותר בשוק המאפשר ניידות גדולה יותר. כמו כן, אנו מייצרים גבול עליון ותחתון לתוחלת מספר המעברים בתוך רמת דיור נתונה (מה שמשקף ניידות "מנוונת") ובפרט, מראים שה- "multiplier effect" של שרשרת פינוי הנכסים מייצרת את הגבול התחתון לאומדן זה. בין שאר התוצאות, אנו מראים כי בכל רמת דיור נתונה i, המספר הצפוי של ניידות הדיור בתוך אותה רמה, גבוה ממספר המעברים בין הרמות לכל הרמות i = j  . יתר על כן, אנו מאתרים תנאי על פיו אנו מאפיינים תת קבוצות בשוק שבהם מספר המעברים באותה רמת דיור גדול מהמספר הצפוי של מעברים בין רמות דיור שונות לכל שרשרת נכסים פנויים (לכל  vacancy chain). יש להדגיש, כי ניתוח הניידות ושרשראות הנכסים הפנויים אמנם מתמקד במיוחד בשוק הדיור, אך ניתן להכללה גם לשווקים אחרים.